Najvyšší súd Slovenskej republiky (ďalej aj „NS SR“) posudzoval, kam až siaha zásada zmluvnej voľnosti v občianskoprávnych vzťahoch.
Skutkovo išlo žiaľ o pomerne častú situáciu, keď vzniká medzi príbuznými spor o majetok v súvislosti so smrťou poručiteľa a jeho dedičstvom. Poručiteľ ešte za života uzatvoril so svojou dcérou kúpnu zmluvu, predmetom ktorej bol prevod vlastníckeho práva k bytu za dojednanú kúpnu cenu vo výške 4000,- EUR. Kúpna cena predmetného bytu nebola stanovená znaleckým posudkom, ale bola medzi účastníkmi zmluvy dohodnutá. Išlo teda o cenu, ktorá bola v porovnaní s trhovou cenou vysoko podhodnotená.
V konaní bola sporná otázka platnosti kúpnej zmluvy (uzatvorenej v r. 2009), ktorú súd posudzoval s ohľadom na možný rozpor s dobrými mravmi a z toho vyplývajúcu možnú absolútnu neplatnosť. Bolo preto potrebné ustáliť, či veľmi nízka cena je alebo nie je dohodnutá v rozpore s dobrými mravmi.
Pri hodnotení kúpnej ceny prihliadal súd na pomerne široko koncipovanú zmluvnú voľnosť účastníkov občianskoprávnych vzťahov, ktorá vo všeobecnosti (ak to kogentné normy nevylučujú), zahŕňa tak slobodný výber zmluvného partnera, ako aj slobodné dojednanie obsahu zmluvy, vrátane určenia kúpnej ceny.
Akými úvahami sa súd riadil a prečo v konaní rozhodol v prospech žalovanej (kupujúcej)?
Podľa ustanovenia § 589 OZ je potrebné cenu dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi. Ako uviedol súd, „týmito všeobecne záväznými právnymi predpismi sa rozumie najmä zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách, tento však v zásade nereguluje dohadovanie výšky ceny v súkromnoprávnych vzťahoch týkajúcich sa prevodu nehnuteľnosti“.
Dôležité preto bolo posúdiť otázku, či je s ohľadom na predmet zmluvy dojednanie ceny viazané na niektorý všeobecne záväzný právny predpis, resp. či je ním cenotvorba nejako regulovaná a limitovaná. Ak je odpoveď na túto otázku záporná, potom sa „neprieči zákonu, pokiaľ účastníci kúpnej zmluvy … dojednajú kúpnu cenu vo výške, ktorá je buď vyššia alebo nižšia ako cena obvyklá (trhová)“. V takom prípade nemôže byť v rozpore s právnym poriadkom ani dojednanie výrazne nižšej ceny, v ktorej už na prvý pohľad badať „zvlášť hrubý nepomer medzi plnením a protiplnením pri kúpe nehnuteľnosti“.
Uvedené sa týka aj situácie, ak je kúpna cena za byt dohodnutá vo výške 1,- EURO.
Súd nevylučuje, že dojednanie výrazne nižšej kúpnej ceny môže byť za určitých okolností priťažujúcou okolnosťou pri posudzovaní (ne)platnosti kúpnej zmluvy na základe komplexu ďalších skutočností, ktoré uzatvoreniu zmluvy predchádzali. Nemôže však byť nikdy skutočnosťou jedinou, ktorá by sama bez ďalšieho neplatnosť zmluvy spôsobila. Pričom za jednu z rozhodujúcich skutočností súd označil vzájomný vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim. „Posúdenie, či dojednanie príliš nízkej kúpnej ceny, pri ktorom dochádza k „zvlášť hrubému nepomeru medzi plnením a protiplnením pri kúpe nehnuteľností“, je alebo nie je v rozpore s dobrými mravmi, závisí v každej veci na individuálnych skutkových okolnostiach týkajúcich sa predovšetkým vzájomného vzťahu zmluvných strán.“
Ak je medzi rodičmi a deťmi dohodnutá len symbolická kúpna cena za prevádzanú nehnuteľnosť, avšak v tejto je zohľadnená dlhodobá obetavá starostlivosť nadobúdateľa, je bez ďalšieho prakticky vylúčené hovoriť o rozpore s dobrými mravmi. „Pokiaľ bolo uzavretie kúpnej zmluvy výsledkom dohody jej účastníkov nespätej s konaním priečiacim sa dobrým mravom (konaním contra bonos mores), samo dojednanie kúpnej ceny v tejto výške nie je v rozpore s dobrými mravmi, nemá spoločensky neakceptovateľné ciele, ani dôsledky, ktoré by boli v kolízii s dobrými mravmi.“
Z vyššie uvedených dôvodov preto Najvyšší súd Slovenskej republiky uznesením sp. zn. 8Cdo/156/2020 dovolanie odmietol.
Súvisiace rozhodnutia:
Rozsudok Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 3Cdo/244/2018:
„Sama skutočnosť, že účastníci kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti sa pri jej uzavretí dohodli na kúpnej cene 1 €, bez ďalšieho nesignalizuje porušenie dobrých mravov.“
Uznesenie Ústavného súdu Slovenskej republiky III. ÚS 412/2016-10:
„Všeobecný súd konal v medziach svojej právomoci a postupoval správne, keď kúpnu zmluvu, ktorej predmetom bol prevod nehnuteľnosti, len vzhľadom na nízku dojednanú kúpnu cenu 1 Sk nepovažoval za simulovaný právny úkon, ktorým malo byť zastreté darovanie. Uzavretá kúpna zmluva obsahuje podstatné náležitosti (dohoda o predmete kúpy a dohoda o kúpnej cene) a, naopak, nemá náležitosti darovacej zmluvy, keďže v nej bola dohodnutá kúpna cena (aj keď nízka), keď podstatnou náležitosťou darovacej zmluvy je, naopak, bezodplatnosť. Ústavný súd sa stotožnil so záverom, že v symbolickej dohodnutej kúpnej cene za prevádzanú nehnuteľnosť bola rodičmi účastníkov zohľadnená dlhoročná a obetavá starostlivosť jedného z účastníkov konania o rodičov, čo je v súlade s dobrými mravmi a predmetnú kúpnu zmluvu, preto nie je možné považovať za bezodplatný právny úkon.“
Rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky, sp. zn. 30Cdo/1776/2007:
„Posouzení, zda smlouva je rozporná s dobrými mravy (popř. zásadami poctivého obchodního styku), je závislé na konkrétních okolnostech a poměrech smluvních stran, proto má význam právě a jen pro projednávanou věc a nesplňuje tak podmínku judikatorního přesahu do poměrů sporů jiných (obdobných).“
