Zákonné predkupné právo patrí medzi špecifické inštitúty občianskeho práva, ktoré významne ovplyvňujú nakladanie so spoluvlastníckym podielom. Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“) rozlišuje dve podoby predkupného práva:
- zákonné predkupné právo podľa § 140 OZ,
- zmluvné predkupné právo podľa § 602 a nasl. OZ.
Základný rozdiel medzi nimi spočíva v tom, že zmluvné predkupné právo je viazané na konkrétnu osobu oprávneného, zatiaľ čo zákonné predkupné právo má vecnoprávny charakter – je späté s vlastníctvom k veci a prechádza s ním na každého ďalšieho nadobúdateľa.
Ustanovenie § 140 OZ upravuje predkupné právo spoluvlastníkov k podielu iného spoluvlastníka. Jeho účelom je chrániť spoluvlastnícke vzťahy pred vstupom nežiaducich tretích osôb a zachovať stabilitu v rámci existujúcich spoluvlastníckych pomerov. Predkupné právo podľa tohto ustanovenia vzniká priamo zo zákona a jeho existencia je viazaná na samotné spoluvlastníctvo, bez ohľadu na právny titul jeho vzniku.
- Právna úprava a podstata
Podľa § 140 OZ: „Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe (§ 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.“
Predkupné právo znamená, že ak sa niektorý zo spoluvlastníkov rozhodne previesť svoj podiel, je povinný ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom, ktorí majú z titulu predkupného práva prednostné právo tento podiel odkúpiť.
Predkupné právo podľa § 140 OZ predstavuje zákonné obmedzenie vlastníckeho práva. Ide o kogentnú právnu normu, ktorú nie je možné jednostranne vylúčiť. Zaväzuje spoluvlastníka, ktorý sa rozhodol svoj podiel previesť, aby ho ponúkol ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, aké by dohodol s treťou osobou. Predmetom tohto práva nie je reálna časť spoločnej veci, ale ideálny spoluvlastnícky podiel.
- Uplatnenie predkupného práva
Na splnenie povinnosti podľa § 140 OZ je potrebné, aby prevádzajúci spoluvlastník učinil ostatným spoluvlastníkom určitú a konkrétnu ponuku. Táto ponuka musí obsahovať všetky podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, za ktorých spoluvlastník ponúka svoj spoluvlastnícky podiel, najmä predmet kúpy, presné vymedzenie spoluvlastníckeho podielu, výšku kúpnej ceny, spôsob úhrady kúpnej ceny, splatnosť kúpnej ceny a pod. Ponuka musí byť urobená voči všetkým ostatným podielovým spoluvlastníkom, ktorí sú oprávnení z predkupného práva. V prípade nehnuteľností musí mať ponuka písomnú formu. Ak ponuka nie je urobená v písomnej forme, je podľa § 40 ods. 1 OZ neplatná.
Lehotu na prijatie ponuky môže určiť povinný spoluvlastník, pričom táto plynie pre každého podielového spoluvlastníka individuálne. V prípade ak lehotu na prijatie povinný spoluvlastník neurčí v zmysle § 605 OZ platí zákonná lehota na prijatie ponuky, ktorá je určená minimálne na 8 dní odo dňa ponuky pri hnuteľných veciach a dva mesiace odo dňa ponuky pri nehnuteľnostiach.
- Porušenie predkupného práva
Ak povinný spoluvlastník predkupné právo poruší a prevedie svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu, oprávnený spoluvlastník sa môže domáhať:
- relatívnej neplatnosti v zmysle §40a OZ,
- od nadobúdateľa, aby mu bol spoluvlastnícky podiel prevedený za rovnakých podmienok, za ktorých spoluvlastnícky podiel nadobudol od povinného ( § 603 ods. 3 OZ)
- ponechania si predkupného práva voči budúcemu nadobúdateľovi podielu.
- Predkupné právo a darovanie (rozbor rozhodnutia sp. zn. 4Cdo/7/2020)
Rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 4Cdo/7/2020 prinieslo zásadný výklad k otázke, či sa zákonné predkupné právo podľa § 140 OZ môže uplatniť aj pri darovaní spoluvlastníckeho podielu.
Žalobca sa domáhal, aby s ním žalovaný uzavrel darovaciu zmluvu, odvolávajúc sa na svoje predkupné právo ako spoluvlastník. Tvrdil, že zmyslom predkupného práva je ochrana spoluvlastníkov pred vstupom cudzích osôb, a preto by malo pôsobiť aj pri bezodplatnom prevode.
Odvolací súd žalobu zamietol a zdôraznil, že darovacia zmluva je bezodplatný a dobrovoľný právny úkon (§ 628 a nasl. OZ). Jej podstatou je bezodplatné rozmnoženie majetku obdarovaného na úkor darcu, pričom obdarovaný nie je povinný poskytnúť žiadnu protihodnotu. Na dar neexistuje právny nárok a jeho poskytnutie závisí výlučne od slobodnej vôle darcu.
Predkupné právo podľa § 140 OZ sa podľa súdu vzťahuje výlučne na odplatné právne úkony, teda na predaj spoluvlastníckeho podielu. Tento výklad podporuje aj § 606 OZ, podľa ktorého „kto je oprávnený kúpiť vec, musí zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným, ak nie je dohodnuté inak“. Ak teda chýba cena, nemožno hovoriť o kúpe, a teda ani o uplatnení predkupného práva.
Ak by sa princípy predkupného práva rozšírili aj na darovacie zmluvy, znamenalo by to, že darca by bol nútený bezodplatne previesť svoj majetok na osobu, ktorú obdarovať nechce. Takýto dôsledok by bol v priamom rozpore s podstatou darovania, ktoré musí byť výsledkom slobodnej vôle darcu a prejavom jeho rozhodnutia niečo bezodplatne prenechať konkrétnej osobe. Predkupné právo by sa v takom prípade zmenilo na prostriedok núteného darovania, čo je právne aj morálne neprípustné.
Najvyšší súd SR sa s týmito závermi odvolacieho súdu stotožnil a potvrdil, že uplatnenie predkupného práva na darovacie zmluvy je vylúčené. Rozšírenie predkupného práva aj na bezodplatné právne úkony by nielen narušilo zásadu zmluvnej slobody, ale zároveň by negovalo samotný zmysel darovania. Predkupné právo je totiž ochranou majetkových záujmov spoluvlastníkov len pri odplatných prevodoch, kde má prednostný spoluvlastník možnosť nadobudnúť vec za rovnakých podmienok ako tretia osoba. Pri darovaní však ide o osobný prejav vôle darcu, ktorého nemožno nútiť obdarovať niekoho proti jeho vôli.
- Záver
Predkupné právo spoluvlastníkov predstavuje významný korektív spoluvlastníckych vzťahov, ktorého cieľom je zachovať stabilitu vlastníckych pomerov a predísť vstupu neželaných osôb do spoluvlastníctva. Jeho podstata spočíva v rovnováhe medzi ochranou majetkových záujmov ostatných spoluvlastníkov a zachovaním slobody vlastníka nakladať so svojím podielom.
Tento inštitút má teda ochrannú funkciu, no zároveň musí byť vykladaný reštriktívne, aby nepredstavoval neprimerané obmedzenie vlastníckeho práva. Predkupné právo je možné uplatniť len vtedy, keď dochádza k odplatnému prevodu podielu – teda k situácii, v ktorej existuje možnosť odkúpenia podielu za rovnakých podmienok, aké by boli poskytnuté tretej osobe. Jeho zmyslom nie je zasahovať do čisto osobných právnych úkonov, pri ktorých nejde o ekonomickú výmenu, ale o prejav osobnej vôle a dobrovoľnosti, ako je to pri darovaní.
Rozhodnutie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 4Cdo/7/2020 túto hranicu jasne potvrdzuje a má významný dopad na právnu prax. Súd zdôraznil, že uplatnenie princípov predkupného práva na darovacie zmluvy by bolo v rozpore s ich podstatou, keďže by išlo o nútený bezodplatný prevod vlastníctva na osobu, ktorú darca obdarovať nechce. Týmto výkladom Najvyšší súd SR ochránil nielen zásadu autonómie vôle, ale vymedzil aj rovnováhu medzi ochranou spoluvlastníkov a slobodou vlastníka pri nakladaní s jeho majetkom. Judikát preto predstavuje významný interpretačný míľnik a potvrdzuje, že predkupné právo ako zákonné obmedzenie vlastníckeho práva musí byť uplatňované len v rámci odplatných prevodov, a jeho rozširovanie mimo týchto hraníc by bolo v rozpore so základnými princípmi súkromného práva.
